Cihly, nebo grafy? Proč nejúspěšnější investoři tyto dva světy neoddělují
Když se v investičním světě řekne „kam s penězi“, často to vypadá jako válka dvou nesmiřitelných táborů. Na jedné straně stojí zastánci nemovitostí, kteří nedají dopustit na reálné cihly, a na druhé straně investoři do akciových trhů, kteří nedají dopustit na likviditu a globální firmy.
Pravda je přitom úplně jinde. Ani jedna cesta není univerzálně lepší nebo horší. Obě jsou skvělé. Skutečné umění finanční architektury spočívá v tom tyto dva světy nekritizovat, ale inteligentně je kombinovat.
Pojďme se bez emocí a glorifikace podívat na to, v čem tkví síla obou přístupů a jak z nich postavit neprůstřelný systém pro budování majetku.
Nemovitosti: Stabilita a síla tří motorů
Nemovitosti jsou historicky symbolem dlouhodobé stability. Na rozdíl od akciového trhu, kde hodnota portfolia může pod vlivem emocí na burze kolísat ze dne na den, realitní trh reaguje pomaleji a klidněji.
To nejdůležitější se ale děje pod kapotou. U investičních nemovitostí totiž fungují tři hlavní motory, které u akcií v této kombinaci prostě nenajdete:
Nájemník, který odpracuje hypotéku: Vy vložíte část kapitálu, banka dodá zbytek a nájemník vám svým nájemným pomáhá tuto investici splácet. Vy tak budujete vlastní majetek z cizích peněz.
Dlouhodobý růst ceny: Nemovitost generuje cashflow z nájmu, ale zároveň v čase roste její tržní hodnota. Zhodnocujete tak majetek na dvou frontách najednou.
Inflace jako spojenec (devalvace dluhu): Zatímco inflace požírá peníze na běžných účtech, u nemovitosti s hypotékou hraje pro vás. Reálná hodnota vašeho dluhu vůči bance v čase kvůli inflaci klesá, ale hodnota nemovitosti a nájemné mají tendenci s inflací růst.
Síla finanční páky: Proč začít co nejdříve?
Jedním z největších benefitů nemovitostí – zejména pro mladé a ambiciózní lidi – je možnost využití finanční páky.
Pokud máte na investování například 500 000 korun, v akciích si koupíte portfolio v hodnotě 500 000 korun. V nemovitostech však můžete s těmito 500 000 korun (jako akontací) s pomocí banky ovládnout majetek v hodnotě 5 milionů korun. Pokud trh vyroste o 5 %, u akcií jste vydělali 25 000Kč. U nemovitosti s finanční pákou však 5 % znamená růst o 250 000 Kč – přičemž výchozí částka byla byla stejná.
U mladých lidí, kteří mají před sebou desítky let produktivního věku, může tento krok mít zásadní vliv na jejich budoucnost (v pozitivním slova smyslu)
Pozor: Není nemovitost jako nemovitost
Abychom zůstali v neutrální a objektivní rovině, je nutné říct zásadní věc: koupit jakoukoliv nemovitost automaticky neznamená úspěch. Je obrovský rozdíl mezi starým bytem v paneláku před rekonstrukcí na špatné adrese a moderním developerským projektem v rostoucí lokalitě.
U nemovitostí totiž víc než kde jinde platí staré známé pravidlo tří nejdůležitějších parametrů: lokalita, lokalita a lokalita. Správný výběr projektu určuje, jak snadno najdete bonitního nájemníka, jak moc poroste cena v čase a jak stabilní vaše investice bude. Bez precizní analýzy trhu se z investice může stát drahý úvazek.
Proč tedy kombinovat oba světy?
Akcie vám dají perfektní flexibilitu, globální diverzifikaci a vysokou likviditu (peníze máte v případě potřeby zpět na účtu v řádu dnů). Nemovitosti vám naopak dají pevnou základnu, stabilitu, ochranu před inflací a možnost využít páku od banky.
Co je tedy nejlepší strategie? Ta neexistuje... Nicméně ideální strategie se může skládat z kombinace obou světů, kdy efektivně zapojíme finanční páku formou hypotéky a riziko rozložíme do finančních trhů.
Tímto způsobem stavím finanční plán pro sebe i pro své klienty. Systém, kde majetek roste nezávisle na vašem čase – i když zrovna spíte. Cíle jsou individuální a cesta k jejich splnění se dá vždy najít.
Chcete se podívat, jak by mohla vypadat ideální kombinace financí a realit přímo pro vaši situaci? Ozvěte se mi a nastartujeme úspěšnou a dlouhodobou spolupráci.
